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殷思亮律师 上海专业房产律师
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专办二手房买卖与房产纠纷——定金退不退、房子有没有权利负担、名下能不能过户。

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殷思亮　北京市中银（上海）律师事务所　浦东陆家嘴金茂大厦

上海本地怎么搜到我

上海房产律师 浦东房产律师 上海二手房律师 上海房屋买卖律师 上海房产纠纷律师 陆家嘴房产律师 上海买房卖房律师 全国房产案件代理

专办的业务范围（30 项）

二手房买卖 定金纠纷 违约与违约金 居间与中介费 一房二卖 借名买房 限购与购房资格 网签与过户 房屋查封 解封与执行异议 法拍房 拆迁补偿 动迁安置房 共有房产分割 房产继承过户 赠与还是买卖 房屋质量与交付 逾期交房 面积差 物业纠纷 房屋租赁 押金与转租 二房东 购房合同解除 认购书与定金罚则 卖方反悔 贷款批不下来 学区房与户口 房产确权 以房抵债

二手房买卖纠纷：定金不是罚则，违约金也不是想写多少就多少

买方怕贷款批不下来，卖方怕过户卡住；定金、违约金、解除通知、房屋质量，每一个环节都有明确的法律后果。签约前查清六件事，比事后打两年官司便宜得多。
办公室在陆家嘴金茂大厦，房产案子有在外省开的庭。先看产调和合同照片，需要到庭我去，不用你先飞一趟上海。

电话咨询 139 1680 5696 先看定金与违约
上海陆家嘴金茂大厦一带的天际线实景
这栋楼里办的是房产案子。当事人最常问的一句是“房子被查封了还能不能卖”——能不能，取决于查封在谁名下、什么时候封的。

本律师业务范围

定金与违约、贷款未批、合同解除、房屋质量与承重墙。

看全部业务与办案范围

重点文章

四篇长文：定金能不能退、房子能不能退。

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相关案例新闻

近半年公开报道的房产判决，来源和日期都在下面。

看全部案例

房产纠纷最常见的六种情形

定金与违约

定金罚则怎么适用、定金与订金的区别、双倍定金与 20% 违约金能否并用。

看规则

贷款批不下来

是买方违约还是不可归责？合同里那句话决定定金退不退。

看路径

合同有效无效

无权处分、共有人未签字、查封抵押、限购与网签，哪些导致无效、哪些只是违约。

看效力

解除通知怎么发

约定解除与法定解除、通知的形式与送达、催告期限、解除后的返还与赔偿。

看操作

房屋质量与隐瞒

漏水、渗水、违建、凶宅、抵押查封未披露——修复费用与差价损失怎么主张。

看索赔

房价涨跌的损失

一方违约导致交易落空，差价损失、中介费、税费、装修投入怎么算。

看计算

除了上面六类，还接这些

本领域疑难案件的全国诉讼代理、法律文书起草（起诉状、答辩状、上诉状、再审申请书、各类协议）、诉讼指导（证据清单、庭审预演、风险与成本预估）、一审 / 二审 / 再审代理，以及全国范围内的案件代理。本地外省都接。产调、合同、付款凭证先线上发来；开庭前我把要带的原件点一遍。

第一次联系，说清签没签合同、定金付了多少、对方现在什么态度就行，材料拍清楚发来，其余我来问。

全部文章

上海陆家嘴夜景，东方明珠与高层建筑群

晚上十点的陆家嘴。房产的事，往往是在签完字之后才想起来要问律师。

关于殷思亮律师

陆家嘴三件套实景
从浦西望过去的三栋楼。中间那栋是金茂，420 米。

这一站是写给正在买卖房子的人的。遇到二手房买卖、定金与违约的问题、手里材料不多、也不熟悉法律术语的，先看这里几篇就行。合同、产调、转账记录各能证明什么，一篇讲一样。
北京市中银（上海）律师事务所律师，2005 年起在上海专职执业。办理房屋买卖合同、定金合同、共有房产分割与拆迁利益分配案件，也办商事案件——处理涉及抵押、查封、代持、以房抵债的房产时，能把权利链条理清。

执业机构：北京市中银（上海）律师事务所｜执业证号 13101200510349716｜地址：上海市浦东新区陆家嘴 金茂大厦｜手机微信同号 139 1680 5696｜微信 lvshi2026｜抖音 lvshi2027。

工作方式：签约前看合同与产调，纠纷后看证据与时间线。房产案子输赢，多半看谁先违约、违约在哪个环节。
在陆家嘴金茂大厦办公。外地当事人先发产调和合同，我把风险点标出来；要出庭我去跑。

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联系与材料准备

殷思亮律师

殷思亮律师

北京市中银（上海）律师事务所　专职律师
2005 年起在上海执业，办理二手房买卖与房屋质量类案件；全国接案，可异地开庭。

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为避免广告骚扰，首次联系请发短信或加微信；电话未接请稍后再拨一两次。

联系方式

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地址：上海市浦东新区陆家嘴 金茂大厦（地铁 2 号线陆家嘴站步行约 5 分钟）
全国办案：外地当事人可线上沟通、远程准备材料，需要时到当地出庭。

先准备这些

买卖合同与定金协议、付款凭证与转账记录、贷款申请与银行回复、中介沟通记录、产权调查与产证复印件、交房验收单、漏水与维修的照片视频、催告与通知的送达凭证。

来所路线：金茂大厦

上海市浦东新区陆家嘴 金茂大厦。地铁 2 号线陆家嘴站出站，步行约 5 分钟。具体楼层与门牌在预约确认后告知，避免无关拜访。

上海陆家嘴 金茂大厦 位置示意图点击这张地图，到高德地图上看金茂大厦的真实位置（可放大、看街景、导航）

很多人是这样搜到这里的：「上海房产律师」「二手房买卖纠纷律师」「定金能不能退」。这一站只谈二手房买卖与房屋质量、违约这一件事。案子在浦东、在陆家嘴，也在全国接：外地当事人可线上沟通、远程准备材料，需要时到当地出庭。

相关案例新闻

下面这些是本站业务范围内的真实报道，按最近的排前面。点开是法院对这套房、这笔定金的实际处理。

买房遇“拖延式解押”，二手房带贷交易违约，法院调解当庭兑现

东胜区人民法院网 · 2026-10-10

二手房交易中，卖方未按约定办理房屋解押（解除抵押），导致无法过户；买方要求退还定金并承担违约责任，双方诉至法院。 经法院调解，双方达成一致：卖方退还购房定金并支付违约金，共计 24000 元，案件受理费由卖方负担；款项当场转账付清，纠纷当场结清。

看这篇报道的法院认定 →

看全部案例与判决 →

有具体的事，先写两句

留下微信或手机，再说清想问的事——定金能不能退、贷款批不下来怎么办、房屋质量和隐瞒怎么索赔。留言只给殷律师本人看，不会挂在网页上；急事可直接拨 139 1680 5696。

民法典里，与房产最相关的三条

房产案子争来争去，多半落在三条上：登记、预告登记、无权处分。原文照录，不做改写。

第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

用在哪：房子归谁，不看谁住着、谁出的钱，看登记簿上写谁。借名买房之所以难，就难在这一句。

第二百二十一条

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

用在哪：卖方一房二卖时，做过预告登记的买方排在前面；但九十天内不去转正式登记，这道保护自己就失效了。

第五百九十七条

因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

用在哪：卖方没有处分权（共有房单方出售、房子被查封），买方不必硬等过户，可以解除合同并索赔。

以上条文引自《中华人民共和国民法典》（2021 年 1 月 1 日起施行）。个案还要结合司法解释、不动产登记簿与在案证据。