合同何时有效、何时无效，解除通知怎么发

二手房纠纷里最常见的误判是：把“不能过户”当成“合同无效”。两者后果完全不同——合同无效是恢复原状、互相返还；合同有效但无法履行，是解除合同并赔偿损失，赔偿范围可能包括房价上涨的差价。

一、五种情形分别是什么性质

共有人未签字。夫妻共同房产只有一方签约，原则上合同对未签字的共有人不发生效力，但对签字方有效；如果买方善意且已过户，可能构成善意取得。买方可以主张解除并要求签字方赔偿。

无权处分。出卖他人房屋，合同一般仍有效（不因无权处分而无效），但能否过户取决于权利人是否追认。买方主张的是违约责任，不是“合同无效”。

房屋被查封。签约时已被查封的，属于法律上不能履行的情形，买方可以解除合同、要求返还已付款并赔偿损失；卖方隐瞒查封，还可能构成欺诈。

抵押未解除。合同有效。卖方负有解押义务，逾期不解押致无法过户的，承担违约责任。

限购、网签问题。买方不具备购房资格，属于自身原因，通常按违约处理；政策突然调整导致失去资格的，可按不可归责于双方处理。

真正导致无效的情形是：违反法律强制性规定且涉及公共利益（如违法建筑、小产权房的特定交易）、恶意串通损害他人利益、以合法形式掩盖非法目的。

二、解除的两条轨道

约定解除。合同写明了“逾期付款超过×日，卖方有权解除”这类条款，成就条件即可行使，最省事。所以签约时把解除条件写清楚，比事后争论“能不能解除”重要得多。

法定解除。一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除；因不可抗力或一方违约致合同目的不能实现的，也可以解除。法定解除的关键动作是“催告”：先书面催告、给合理期限、再发解除通知。

三、解除通知怎么发才算数

通知到达对方时合同解除。所以核心是“能证明到达”：EMS 邮寄（写明文件名称“解除合同通知书”，保留面单与投递记录）、微信或短信（发送给对方本人实名号码，保留完整对话）、律师函（同时用两种方式送达）。只打电话说“我不买了”，在法律上很难认定为有效通知。

如果对方拒收或地址不详，可以通过合同约定的送达地址邮寄，并在合同中提前约定“该地址为有效送达地址，拒收视为送达”。

四、房价涨跌的损失怎么算

卖方违约（如涨价不卖、一房二卖）时，买方可以主张差价损失：以解除时的市场价与合同价的差额为基准，参考同小区成交价、评估报告、中介挂牌价。买方违约时，卖方可以主张重新出售的差价、资金占用利息、中介费与实际支出。

违约金与损失赔偿的关系是：约定违约金的，按约定主张，但过分高于损失时可被调减；没有约定或约定不明的，按实际损失主张，包括可预见的利益损失。中介费、税费、装修投入、租房过渡费用，都是可以列的细项。