二手房定金与违约：双倍定金还是20%违约金

二手房交易里，“定金”这两个字承担了太多功能：锁房、担保、试探、缓解悔意。但法律上它只有一个功能——担保合同的履行，适用定金罚则：给付定金的一方不履行债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务，应当双倍返还定金。

一、定金的上限与性质

定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的 20%，超过部分不产生定金效力。实践中有两类混淆：订金、预付款、意向金不具备担保性质，合同不履行时一般按返还处理，不适用双倍罚则；“诚意金”交给中介的，还要看中介与买卖双方的三方约定，不能当然认定为定金。

所以协议里要写明：“本条所付款项为定金，适用定金罚则”，并注明金额与总价的比例。只写“订金”两个字，纠纷时基本按预付款处理。

二、定金与违约金只能择一

民法典规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。也就是说不能同时主张双倍定金和 20% 违约金，只能选一个更有利的。

怎么选：算一下两条路径的实际金额。假设总价 500 万、定金 50 万、违约金约定为总价 20%（100 万）。买方违约时，卖方选择定金罚则可没收 50 万；选择违约金可主张 100 万，但需证明损失，且违约金过高时对方可请求调减（通常以实际损失为基准，上下浮动 30% 为常见裁量区间）。卖方违约时，买方选双倍定金可得 100 万（含自己付的 50 万），选违约金可主张更高但同样面临调减。

三、一房二卖怎么处理

卖方把同一套房先后卖给两人，先办理过户的买方取得所有权；未取得房屋的买方可以解除合同，要求返还已付款并赔偿损失（包括房价上涨的差价损失）。如果卖方明知无法履行仍收取款项，情节严重可能涉及刑事风险。买房时的自保办法是：签约后尽快网签、尽快办理过户或预告登记，并保留付款凭证。

四、哪些情形不算违约

不可归责于双方的事由导致合同无法履行（如限购政策变化、房屋被依法查封且非卖方过错），可以解除合同、返还定金，不适用定金罚则。但“贷款批不下来”通常被认为是买方自身资信问题，除非合同有特别约定——见下一篇文章。

五、写定金条款的四个要点

1）明确款项性质为定金；2）金额不超过总价 20%；3）写明违约情形与后果（没收、双倍返还、或按日违约金）；4）写明何时转为购房款、什么条件下可退。另附房屋交接清单与产权状况承诺。